Tinou

Il y a plusieurs mois, j’avais en tête de devenir propriétaire. Le temps a passé et le porte monnaie ne s’est pas rempli (au contraire !).

Entre temps, la rumeur est montée et, parait-il, une crémaillère doit avoir lieu en septembre. Oui… pas encore propriétaire que la date est déjà prévue ! C’est un peu ça être une star…

En attendant, il me reste désormais 6 mois pour trouver l’appart sachant que désormais, je ne fais pas une croix sur une potentielle location (mais je ne refuse pas non plus l’idée de devenir propriétaire ! Attention !)

D’ailleurs, en parlant immobilier, un de mes fans (Francis aka RT pour ne pas le citer) m’a envoyé quelques chiffres pour estimer le moment où il était le plus opportun d’acheter. Je vais tenter de vous résumer l’affaire en quelques lignes parce que ca explique plutôt pas mal le mécanisme qui a fait grimper les prix en flèche (et qui les fait doucement redescendre). Le tout, bien évidemment, agrémenté de chiffres sinon ca n’a rien de concret !

 

1. L’histoire du primo accedant (moi !) :

Au début de l’histoire, vous avez votre star. Pour pouvoir être propriétaire, elle va obligatoirement devoir acheter petit. Un studio, un F2 ou un F3 fera l’affaire et sera, de toute manière, les seuls bien dans la fourchette de prix.

Après avoir rencontrée sa future femme et avoir vécu quelques années dans le 1er appartement, votre star se décide à voir un peu plus grand. Evidemment, elle est obligée de revendre le premier bien et donc de trouver un acheteur.

L’histoire se répète le temps passant : on achète ce qu’on peut avec ce qu’on a puis, avec le temps, on monte en gamme. On passe donc d’un F2 -> F4 -> maison.

On remarque très vite l’effet domino qui se cache derrière cela : quand j’achète mon F2, je l’achète à qqu’un qui le vend dans l’optique d’avoir un F4 qui, lui même l’achète à qqu’un qui veut s’acheter une maison. On peut donc dire que les transactions sont toutes liées entre elles ! Waaaaaaa, terrible cette déduction !

Mais… bordel… ca serait pas l’histoire de Madoff ça ?!! Les nouveaux entrants permettent aux anciens de passer un palier… jusqu’au moment où il n’y a plus de nouvels entrants ! Et comme dirait mon confrère de chez FR3 : « Et là… C’est le drame ! »

 

2. Le primo accédant, une espèce menacée :

Quand le prix de l’immobilier flambe et que le salaire ne me permet pas de devenir propriétaire, le primo accédant se cache ! Les prix étant de plus en plus démesurés, il devient quasi impossible de devenir propriétaire sans vendre son corps.

Quand on voit qu’entre 1998 et 2008, un appartement est passé de 87 500€ à 211 200€ (oui, je sais c’est précis mais ce sont les notaires qui le disent) soit près de 140% d’augmentation… On peut se dire que la situation dont je parle est une réalité.

Du coup, la demande qui était forte et qui tirait les prix vers le haut à un moment donné (la démographie globale, la démographie urbaine, l’envie d’accéder à la propriété, …) n’agit plus : le marche de l’immobilier en France s’effondre.

 

L’effet domino que nous avons vu un peu plus tôt ne fonctionne plus : moi je n’achète pas donc la personne qui devait me vendre ne peut pas acheter non plus etc etc. La chaine n’est plus alimentée par le couillon de départ. Le système s’effondre et aucun bien immobilier ne se vend.

Bon, c’est bien moche tout ça mais… ca n’est que de la théorie. On veut maintenant des chiffres ! Attendez… j’appelle mon pote !

 

3. Le tunnel de Friggit (Jacques de son prénom)

Jacques, c’est mon nouveau pote. Il fait des trucs supers dont lui seul connait le secret mais qui me laissent penser qu’il a que ça à foutre de ses journées.

Mais il fait quoi Jacques en fait ? Pour mieux expliquer, je vais comparer ça à notre CAC40 qui  reflètent la tendance de la bourse sur le top 40 des entreprises françaises. On a juste à regarder dans le temps l’évolution du CAC40 pour se faire une idée de ce qui se passe et de ce qui se passera. On tire des conclusions sur les tendances par rapport à la situation actuelle et aux événements passés (tout en sachant bien que le passé ne préjuge pas des performances futures, n’est ce pas ?!).

Dans l’immobilier, on a Jacques qui nous file un résumé du CAC40 de l’immobilier et nous trace des courbes. C’est pas génial ça ?

 

Les 2 graphiques nous montrent la même chose : en 2008, le rapport « prix du logement / revenu » est 1.64 fois supérieur à ce qui se faisait en 2000. Alors oui, on est loin des 140% d’augmentation dont je parlais tout à l’heure mais… évidemment, le revenu des ménages augmentent aussi avec le temps ce qui réduit l’impact de la hausse sur les ménages (mais bon, 64% de hausse, c’est pas d’la merde comme placement !)

Mais alors, c’est quoi ce tunnel de Friggit ? Et bien c’est l’espace dans lequel les courbes présentées devraient se situer pour que le marché immobilier soit pérènne. Les 2 graphiques montrent ce tunnel et on peut remarquer qu’en 2008… on est bien loin de cette zone ! C’est justement le petit fléchissement qui laisse penser qu’on se dirige tranquillement (ou rapidement, cela reste à voir) vers un retour dans le tunnel.

C’est d’ailleurs maintenant que je me permet de citer Francis (un de mes fans, souvenez vous) dans son dernier mail :

Lorsque que la courbe de prix est dans le tunnel de Friggit c’est que le marché n’est pas spéculatif. Actuellement on est largement au dessus. Mais aux vues des courbes, on va bientôt y revenir.

 

4. Achat ou location ?!

Ha là, c’est la grande question… quand on voit les chiffres, on peut déjà se dire que l’achat immobilier n’est pas pour tout de suite. A moins de vouloir faire un prêt de 200 000€ pour revendre dans 5 ans à 160 000€, aucune intérêt ? Pas si sûr…

Il est important de savoir que l’accession à la propriété est actuellement viable, en général :
  – au bout de 7 ans
  – avec une croissance moyenne de 3,2% par an (et pour le moment ca ne sent que la baisse ou du moins une très faible augmentation des loyers !)

A partir de là, les conditions sont tellement imprécises qu’on peut en venir à se demander si « payer un loyer, c’est jeter l’argent par les fenêtres » n’est pas une expression désuée.
Un locataire paie effectivement un loyer qui est perdu mais un propriétaire ne paie-t’il pas finalement un loyer équivalent ? Entre les frais d’agence, de notaire, les intérêts de l’emprunt, la taxe foncière, les travaux et les réparations, les dépenses sont nombreuses et peuvent être assimilées à un loyer.

Prenons un exemple très simple :

• A l’achat j’ai …
    – un bien à 185 000€ (frais de notaire et d’agence inclus)
    – un prêt sur 20 ans à 5.45% avec assurance
    – un apport de 10%
    – une taxe foncière de 750€ par an
    – des frais d’entretien de 750€ par an

 

•  A la location j’ai pour le même bien
    – un loyer de 750€ par mois
    – un taux de rémunération de 2% (oui c’est la crise)
    – une hausse annuelle des loyers de 2.90%

Vous remarquerez que j’ai privilégié l’achat sur la location pour bien forcer la chose.

Et bien… après moulte calcul, j’obtiens très simplement un retour sur mon investissement de ~7ans. Cela veut dire que je dois rester 7 ans dans mon appartement pour me dire que j’ai mieux fait d’acheter que de louer ! Au dela de 7 ans, je suis bénéficiaire et je ne gagne rien à louer. Autrement, je fais mieux de louer et de mettre l’argent restant sur un compte rémunéré.

Par contre, au bout de ces 7 ans, je devrais toujours ~130 000€ à ma banque. Ce qui fait que la valeur de mon bien ne doit surtout pas baisser de plus de 30% sinon, je suis chocolat ! Or… il est prévu selon certain que l’immobilier baisse de près de 40%. Et quand on voit les courbes d’avant, on ne peut que les croire.

 

5. Conclusion …

Maintenant, j’en reviens à cette fameuse crémaillère qui arrive dans 6 mois. Sachant que la bonne affaire se fait à l’achat et non pas à la revente, qu’il faut 3 mois pour monter un dossier et être chez soi, j’en conclus 2 choses :

• J’ai 3 mois pour trouver un logement à l’achat où le vendeur ne sera pas un primo-accedant comme moi (et donc pourra de suite mettre son logement à un bon prix sans dormir sous un pont)
• J’ai 3 mois après cela pour trouver un logement à louer pour les 7 prochaines années ;-)

 

Bordel… je suis pas rendu !

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